不動産売買の仲介手数料とは、不動産の売却や購入の仲介を依頼した不動産業者に「成功報酬」として支払う手数料です。
不動産売買において必要となるお金は、不動産自体の売買価格（物件価格）だけでなく、仲介手数料、登記費用、ローン関連費用、各種税金などさまざまなものがあります。
こうした売買価格以外にかかるお金、諸費用をしっかりと把握しておくことはとても大切です。
諸費用を不動産売買のはじめの段階から把握することで、正しい資金計画をつくることができます。その結果、予定外の出費に困ってしまうという事態をふせぐことができます。
諸費用の中でも仲介手数料は代表的なものであり、売買価格（物件価格）によっては100万円以上かかることもあります。
したがって、仲介手数料の基本的なしくみや、いくらかかるのか、いつ払うのか、だれがだれに払うのかということを、しっかりと理解する必要があります。
このページでは、不動産売買の仲介手数料をいつ払わないといけないのか？そして誰が、誰に払うのか？ということを、基本的なしくみとともに、くわしくご説明させていただきます。
基本的なしくみ
不動産売買における仲介手数料とは、不動産業者が売買の仲介業務の報酬として、お客様から受け取るお金のことです。
また、この報酬の基本的なしくみは次の２つです。
- 成功報酬である。
- 法律により上限が定められている。
成功報酬
仲介手数料は、不動産業者に売買の依頼をした時に、必ず発生するものではありません。
不動産業者が仲介手数料を請求できるのは、売買契約が成立したときだけです。つまり売買契約が成立しなければ、基本的に手数料を払う必要がないのです。
例えば、あなたの所有する中古住宅（不動産）の販売を、ある不動産業者に依頼したとします。不動産会社は物件の調査を行い、販売活動を行い、見込み客が現れたら営業を行います。
そしてあと一歩のところで契約は成立しませんでした。この場合、不動産業者はあなたに仲介手数料を請求することはできません。
不動産業者は契約を成立させることができた場合に、はじめて仲介手数料を請求することができます。つまり成功報酬なのです。
上限
売買の契約が成功した場合、成功報酬である仲介手数料はいくらになるのでしょうか。
不動産の仲介手数料は法律によって上限が定められています。不動産業者が法律の上限を超える手数料を受け取った場合は、法令違反となり処罰されます。
また、法律で定められているのは”上限”なので、必ず上限が請求されるというわけではありません。
仲介手数料の上限
| 取引金額（売買価格） | 手数料の上限 |
| 200万円以下の部分 | 5％ + 消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4％ + 消費税 |
| 400万円を超える部分 | 3％ + 消費税 |
取引金額（売買価格）が４００万円を超える場合は、次の簡易計算式で計算することができます。
また、仲介手数料の計算方法について、下記のページでさらにくわしく説明しています。こちらも合わせてご覧いただければと思います。
仲介手数料に含まれないもの
仲介手数料は成功報酬なので、契約が成立しなかった場合には発生しないということをご説明させていただきました。
ただし、ここで注意点があります。それは仲介手数料に含まれない業務に関する費用は、契約の成立に関わらず発生するということです。
手数料に含まれるのは『通常の仲介業務で発生する費用』であり、主に次のようなものがあります。
- 物件の調査
- 情報サイトへの物件掲載
- 情報誌への物件掲載
- チラシのポスティング
- 購入希望者の現地案内
- 契約書・重要事項説明書の作成
- その他一般的な広告費等
一般的な仲介業務について詳しくは次のページをご参照ください。
売却の場合
購入の場合
上記のような一般的な仲介業務に含まれない費用について、不動産業者は仲介手数料とは別に請求することができます。
また、その場合は次の要件が満たされている必要があります。
- 依頼者の希望、要望で行った業務により発生した費用であること。
- 通常の仲介業務では発生しない費用であること。
- 実費であること。
一般的な仲介業務に含まれない費用の例をいくつかあげます。
- 依頼者の希望で遠隔地の購入希望者のところへ行って、交渉や契約業務を行った際の交通費
- 依頼者の希望で通常は行わない特別な広告宣伝等を行った際の費用
- 売却のための測量や解体にかかる費用
こうした費用について、不動産業者は別途請求することができます。
誰が誰に支払うのか
売買の場合、売主、そして買主が仲介を依頼した不動産業者に支払います。つまり、売主も買主もそれぞれ支払うということです。
主なケースを見ていきましょう。
1つの不動産会社が仲介を行う場合
売主も買主も同じ不動産会社に仲介を依頼している場合です。
取引イメージ
- 売主 → 〇〇不動産に所有している中古住宅(a)の売却を依頼した。
- 〇〇不動産は売却を依頼された中古住宅(a)の販売（営業活動）を行う。
- 買主 → 〇〇不動産に中古住宅(a)の購入申込を行い購入した。
この取引で、売主と買主の間に存在する不動産業者は〇〇不動産１社です。
〇〇不動産は売主、買主の両方と媒介契約を締結します。
〇〇不動産は売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。売主と買主が支払う金額は、それぞれが法律で定められた上限までです。
このような取引は不動産業者が双方から、最大で法律の上限までの手数料を受け取ることができるので、両手取引とも呼ばれます。
例えば、この流れを2,000万円の中古住宅の取引で考えてみます。
売買価格が400万円を超えているので仲介手数料は、（2,000万円×3%+6万円）+ 消費税（10％）＝72万6,000円となります。
不動産業者は最大で、72万6,000円を売主、買主双方から受け取ることができます。つまり142万5,600円です。
2つの不動産会社が仲介を行う場合
売主、買主がそれぞれ別の不動産業者に仲介を依頼する場合です。
取引イメージ
- 売主 → 不動産業者Aに所有している中古住宅(b)の売却を依頼した。
- 不動産業者Aは売却を依頼された中古住宅(b)の販売（営業活動）を行う。また、業者間ネットワーク（REINSレインズ等）に中古住宅(b)を登録する。
- 買主 → 不動産業者Bに中古住宅の購入を依頼する。
- 不動産業者Bは業者間ネットワーク等で中古住宅(b)を見つけて、不動産業者Aに中古住宅(b)を買主に紹介することの可否の確認を行う。
- 不動産業者Bは中古住宅(b)を買主に紹介し、買主は中古住宅(b)を購入した。
この取引で、売主と買主の間に存在する不動産業者はAとBの2社です。
不動産業者Aは売主と、不動産業者Bは買主と媒介契約を締結します。
売主は不動産業者Aに仲介手数料を支払い、買主は不動産業者Bに仲介手数料を支払います。売主と買主が支払う金額は、それぞれが法律で定められた上限までです。
2,000万円の中古住宅の場合で計算してみます。
売買価格が400万円を超えているので仲介手数料は、（2,000万円×3%+6万円）+ 消費税（10％）＝72万6,000円となります。
不動産業者Aは売主から72万6,000円を、不動産業者Bは72万6,000円を買主から受け取ることができます。
仲介手数料はいつ支払うのか
お金に関する話で、いくらになるのかということと、いつ支払うのかということはとても大切なことです。
ここでは、仲介手数料はいつ支払わないといけないのか、ということをお伝えします。
具体的な支払い時期
ここまでの説明で、仲介手数料は成功報酬ということをお伝えしました。不動産の売買を依頼しただけでは報酬は発生せず、成功してはじめて報酬を支払うということです。
不動産取引の場合、売買契約を締結したとき、不動産会社に成功報酬（仲介手数料）を請求する権利（請求権）が発生します。
つまり、売買契約締結時点で不動産会社が仲介手数料全額を請求し、売主や買主が支払っても問題はないのです。
ただし不動産の場合、売買契約締結時点では引き渡しが済んでいないことがほとんどです。したがって、実際には売買契約締結時に半額、引き渡し完了時に半額を支払うのが一般的です。
または売買契約締結時には支払わず、引き渡し完了時に全額を支払うということも、不動産業者や地域によっては行われています。
仲介手数料をいつ支払うのかということは、取引前に不動産業者にしっかりと確認する必要があります。
まとめ
仲介手数料について詳しく書かせていただきましたので、かなり長くなってしまいました。全部を憶える必要はありません。ご一読いただき、大きな流れをつかんでいただければいいと思います。
そして実際の取引のときに確認の意味で読み返していただき、ご活用いただければ幸いです。
不動産取引であれ、住宅の新築であれ、車の購入であれ、本当に必要なお金はいくらなのか、いつ支払うのかということを理解するのは大切なことです。
全てにいくらかかるのかがわかれば、正しい資金計画を行うことができるので、安心して物事に取り組むことができます。
本体の価格だけを見て、諸費用を考慮しなかった場合、あとでお金が必要だとわかってあわてたり、困ったりする可能性もあります。この先、いつどんな費用がいくらかかるんだろうという気持ちでは、安心して物事に取り組めません。
実際の取引にあたっては、流れや基本を理解した上で、信頼できる不動産業者に諸費用をしっかりと出してもらうようにしてください。
今回の記事が不動産取引を行う方のお役に立てば幸いです。
