不動産売却と契約の流れ

不動産売却のイメージ画像

土地・建物などの不動産を売却しようと思ったとき、「まず何から始めていいのかわからない」、「どんな手続きがあるのかわからないので心配だ」と感じる方は多いようです。

多くの方にとってはじめてのことなので無理もありません。どんなことが起こるのかわからない状態ではだれでも不安になります。

「流れ」を知らないで何かに取りかかると、精神的な負担だけではなく、実際に時間や労力をむだに費やしてしまうという事態にもなりかねません。

このページでは不動産売却の一般的な流れをご紹介しています。不動産売却の「流れ」を理解することで、むだな時間や労力をなるべく使わないようにすることができます。そして精神的な負担も大きく減るでしょう。

このページの内容がこれから不動産を売却する方のお役に少しでも立てば幸いです。

また、「流れ」をご説明する前にお伝えしておきたいことがあります。

それはご所有の不動産を、できるだけ良い条件で、できるだけ早く、そして確実に売却するためには、あなたの不動産売却パートナーとなる不動産会社選びがとても大切になるということです。

不動産売却には相談から調査、広告、販売活動、契約、決済など様々な節目があり、期間も数ヶ月にわたります。

この間、売主様と不動産会社が同じ目的に向かって、しっかりした信頼関係のもと協力して販売活動を進めていくことが成功のカギになります。

ぜひ、いくつかの不動産会社に実際に訪問して、話をして、信頼できる売却のパートナーを見つけていただきたいと思います。

それでは、不動産売却の流れを詳しく説明させていただきます。



STEP 1 売却のご相談

不動産の売却をご検討の場合、まずはお気軽に不動産会社にご相談ください。そして売却の理由や目的ご希望の条件お悩みを伝えてください。

この時にしっかりとした打合せをきちんと行うことは非常に大切です。また、売却にあたっての疑問や気になることがある場合はすべてお伝えください。

お話をしっかりと聞かせていただいた上で、お客様の個別事情に合った、より良い売却プランをご提案させていただきます。

補足
不動産売却にかかる費用や必要な手続き、期間の目安などもしっかりとお伝えします。また、最近の事例や近隣地域の不動産相場などについてもお伝えします。

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STEP 2 調査と価格査定

お客様のご希望や個別事情を整理したあと、不動産の調査と価格査定を行います。

不動産の調査

不動産調査の目的は、安全な不動産取引の成立です。安全な不動産の取引とは、お客様の目的を安全に達成することができる取引を指します。

不動産には、一見しただけでは見えない様々な事情があります。土地や建物自体の状態、利用上の制限、周辺の不動産、そして権利関係など、幅広い調査を行います。

そしてお客様が安心して、安全な不動産取引ができるように努めます。

  1. お客様からの聞き取り調査
  2. 現地および周辺の調査
  3. 公簿等の調査
  4. 法令制限等の調査
  5. 生活関連施設の調査

価格査定

不動産の価格査定とは、不動産会社(宅建業者)が、不動産の売却をしようとする人に、売り出し価格を決めるための目安として価格を提示するすることです。

お客様のご希望、不動産調査の結果、市場の取引相場など様々な価格形成要因を慎重に考慮して査定を行います。そして物件(不動産)の「妥当な価格=査定価格」を導き出し、お客様へ報告を行います。

補足
査定価格が出たら、お客様と今後の販売に向けた売出価格の設定や、販売方法についての打ち合わせを行います。必ずしも「査定価格=売出価格」になるとは限りません。

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STEP 3 媒介契約

売出価格や販売方法が決まり、お客様より売却のご依頼をいただきましたら、媒介契約を締結させていただきます。

媒介契約とは、お客様が不動産会社(宅建業者)に、不動産の売買・交換の契約成立に向けた業務を依頼するための契約です。

この媒介契約で業務範囲や報酬に関する規定のほか、不動産会社(宅建業者)の義務などについて明確な取決めを行います。そうすることで不要なトラブルを未然に防ぎ、取引の安全性を確保します。

媒介契約は法律で定められており、次の3つの類型があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約
レインズへの登録
一般媒介契約以外の場合、不動産会社(宅建業者)は規定の期日内に物件情報をレインズ(指定流通機構)へ登録しなければなりません。専任媒介契約(7営業日以内)、専属専任媒介契約(5営業日以内)。

STEP 4 販売活動と報告

販売活動

媒介契約を結んだ後は、様々な方法や媒体を使って物件の販売活動を行います。

インターネット

自社ホームページ、ブログ、ふれんず、不動産ジャパン、アットホームなどで物件情報を公開。購入希望者が24時間検索できるようにします。現在、多くの方がパソコン、スマホを使って購入物件を探しています。

チラシ配布・掲載

ポスティング、折り込みチラシ、地域情報誌への掲載を通じて積極的な広報活動をおこないます。また、定期的に行う自社オリジナルのチラシを使ったポスティングは高い成果をあげています。

レインズ(指定流通機構)

レインズは、オンラインで結ばれた不動産会社の情報共有ネットワークです。レインズに物件を登録することで、買主様はネットワークを利用するどの不動産会社に行っても、登録物件の紹介を受けることができるようになります。売主様と買主様をよりスピーディーに結びつけることが可能です。

地域の強みを生かした営業

地域の不動産会社として、地域独自の特性や情報を有しています。また、地域の特性にも精通しています。この強みを生かし、地域のネットワークを駆使して、積極的な営業活動を行います。

進捗状況の報告
売主様に販売活動の内容や反響を随時報告いたします。そして今後の見通しや活動予定についてお伝えしますので、安心してお任せいただけます。

STEP 5 売買契約の締結

購入を希望される方が見つかれば、購入申込書を受領します。購入申込書の内容を確認し、価格や引渡しの時期、希望条件など様々な調整を行います。

購入申込書の一般的な内容は次のとおりです。

  • 買主様の氏名・住所
  • 購入希望価格
  • 代金の支払い方法や時期
  • ローン利用の有無
  • 契約希望日と引渡希望日
  • 売買不動産の特定(所在地等)
  • その他の希望条件など

そして売主様、買主様の双方が内容や条件に納得し、合意に至れば売買契約を交わします。

契約書の内容をご確認いただき、双方が署名と捺印を行います。そして売主様が買主様より手付金を受領すれば契約成立です。

売買契約書に記載する事項は法律(宅建業法37条)で定められており、合意した取引の内容(金額、引渡日、条件、特約など)を明記します。

不動産の契約書は同時に、万一紛争になった場合に、解決のための基となる書面でもあります。したがって記載内容には慎重で十分な配慮が必要です。

補足
契約の前に、不動産会社の宅地建物取引士が買主様へ不動産に関する重要な事項についての説明を行い、重要事項説明書を交付します。不動産に関する重要事項について、文書を交付して説明することは法律で義務付けられています。

STEP 6 引渡し準備

一般的な不動産取引では、契約締結から数週間または数ヶ月後に、代金決済(買主様から売主様に代金を支払う)と不動産の引渡しが行われます。

この間に、契約当事者(売主様、買主様)は売買契約書で約束した義務を果たし、手続きを行います。

売主様が行う手続き

  • 境界の明示
  • ローン完済の準備(残債がある場合)
  • 抵当権抹消手続き
  • 未登記物件の表示登記・保存登記
  • 住所変更
  • 付帯設備等の確認
  • 引越しの準備
  • 各種転居届
プロがしっかりサポート
上記の手続きは一例です。状況により必要ないものや、上記以外の手続きが必要な場合もあります。

こうした手続きは初めての方が多く、不安に感じるかもしれません。しかし、不動産会社が手続きの準備をサポートし、しっかりとご案内するので、売主様は安心して確実に手続きを進めることができます。

STEP 7 残代金決済と引渡し

残代金決済と引渡しでは、売主様と買主様が契約書の定めにしたがって取引を実行します。

具体的には、①買主様が売主様に代金(手付金相当額を除く)を支払い、②売主様は代金の受領と同時に買主様へ不動産の所有権移転登記の申請と物件の引渡しを行います。また、諸費用の精算や書類等の引渡しも行われます。

決済の場所は、明確な決まりはありませんが、通常は金融機関の応接室や打ち合わせスペースで行います。所用時間は通常1時間前後、出席するのは売主様、買主様、不動産業者、司法書士です。また、平日の午前中に行われることが多いです。

決済当日の流れ

登記記録の確認

決済の当日、司法書士と不動産業者は、登記所で登記事項説明書を取得して、契約後の権利変動等がないか確認します。確認が終われば決済の場所に向かいます。

登記申請の手続

手続きの始めに、司法書士が登記申請に必要な書類がそろっているか、また内容に問題がないか確認を行います。抵当権抹消が必要な場合は、抹消登記に関する書類も確認します。

確認ができれば、売主様が司法書士が準備した登記申請書・委任状に署名捺印(実印)をします。買主様は司法書士が作成した登記の委任状に署名捺印します。

代金の授受

登記申請に関する書類確認が完了すれば、司法書士より取引に問題がない旨が伝えられます。そして売主様は代金を買主様に支払い、買主様は受領後、領収証を発行します。

買主様が住宅ローン等を利用する場合は、住宅ローンの実行後に代金の支払いが行われます。

諸費用精算

代金の支払いが終われば、次に公租公課(固定資産税等)や管理費などの精算を行います。当日必要な費用の明細は、事前に不動産会社よりお客様に提示して説明が行われます。また不動産仲介手数料や司法書士の報酬など諸費用の支払いを行います。

書類等の引渡し

売主様から、買主様へ、実測図や建築確認申請書、通知書、管理規約などの重要書類を引き渡します。また、設備の取扱い説明書やその他の書類がある場合は、それらも引き渡します。

物件の引渡し

建物がある場合は鍵を引渡し、全ての手続きが問題なく完了したのを確認します。これで不動産売却の取引は完了となります。

決済当日の準備
決済に向けてお客様に準備していただく書類等は意外と多いものです。不動産業者は、お客様が安心して当日を迎えられるよう、早めに持参いただくもののリスト等を渡して、準備をサポートする必要があります。

売却のご相談は、電話またはお問い合わせからお気軽にどうぞ!

TEL. 0947-85-9710

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